序



前　言



第一章　住宅租賃契約



　1.總則�3

　2.適用的法規及契約�4

　3.契約審閱期間及消費保護法適用�8

　4.合格的出租人、代理人及承租人�9

? 　4.1.不動產經紀業者�10

? 　4.2.包租業者�10

? 　4.3.非職業性�11

? 　4.4.不合格的出租人或代理人�12

? 　4.5.承租人需要成年嗎？�12

　5.租賃標的及範圍�13

? 　5.1.租賃標的及範圍的重要性及描述�14

? 　5.2.社區公共設施及規約�15

? 　5.3.前承租人留下的物品�15

　6.租賃期間�17

　7.租金約定及支付�18

　8.押金約定及返還�19

　9.租賃期間相關費用及稅費之支付�19

? 　9.1.管理費�20

? 　9.2.水費、電費、瓦斯費、網路費�24

? 　9.3.稅費�25

　10.使用租賃住宅之限制�26

? 　10.1.使用用途�26

? 　10.2.遵守法規�27

? 　10.3.轉租�27

　11.修繕�29

? 　11.1.修繕義務及費用分擔�29

? 　11.2.承租人的義務�30

? 　11.3.承租人的權利�31

　12.室內裝修�31

? 　12.1.室內裝修與裝潢�31

? 　12.2.承租人負擔增設部分之修繕責任�32

? 　12.3.是否應回復原狀�34

? 　12.4.其他特別法規�34

　13.出租人之義務及責任�35

? 　13.1.提供權利及身分證明的義務�35

? 　13.2.提供合於居住使用之住宅�36

? 　13.3.約定修繕範圍�37

　14.承租人之義務及責任�37

? 　14.1.提供身分證明的義務�37

? 　14.2.善良管理人之注意義務�38

? 　14.3.賠償責任�39

? 　14.4.通知出租人轉租相關資訊�40

　15.租賃住宅的滅失�41

? 　15.1.不可歸責於承租人�41

? 　15.2.可歸責於承租人�41

　16.提前終止租約�43

?　 16.1.是否得提前終止�43

? 　16.2.提前終止及賠償方式�44

　17.租賃住宅之返還�45

? 　17.1.租賃住宅返還及點交�45

? 　17.2.未返還租賃住宅之違約金�47

　18.租賃住宅所有權之讓與�48

　19.出租人法定提前終止租約事由�48

　20.承租人法定提前終止租約事由�50

　21.遺留物處理�51

　22.履行本契約之通知�54

? 　22.1.送達�54

? 　22.2.電子通訊�55

　23.契約公證�58

　24.契約及相關附件效力�59

　25.當事人及其基本資料�59

　26.不得約定事項�60



第二章　實務問題及糾紛處理



　1.「篩選房客」有用嗎？�63

　2.和房客的健康及安危有關（119相關）�65

? 　2.1.凶宅及非自然死亡的定義�66

? 　2.2.玻璃娃娃案�70

? 　2.3.房客罹患急性疾病時，房東應如何處理？�81

? 　2.4.房客過世之處理方式�89

? 　2.5.承租人疑似要自殺？�94

? 　2.6.承租人自殺，出租人是否可以求償？�103

? 　2.7.房客父母家屬請求查房？�108

? 　2.8.承租人要求查房，該如何處理？�111

? 　2.9.火災警報器響起，應如何正確處理？�112

　3.和房客影響治安及秩序有關（110相關）�116

? 　3.1.應該怎麼裝監視器？�117

? 　3.2.可以公布房客違規的監視器錄影紀錄嗎？�123

? 　3.3.警方是否可以向房東申請調閱監視器錄影紀錄？�127

? 　3.4.房東是否可以未經房客同意擅自進入房屋？�129

? 　3.5.房客疑似吸毒，應如何處理？�130

? 　3.6.房客是通緝犯，應如何處理？�140

? 　3.7.房客遭竊，房東是否需負責？�142

? 　3.8.房客是否可自行換鎖？�144

? 　3.9.房客總是影響公共安寧，應如何處理？�147

　4.和建物安全管理相關（場所安全）�151

? 　4.1.因洗臉盆破裂導致房客受傷甚至死亡，房東要負責嗎？�151

? 　4.2.房客在公共區域受傷，房東是否需負賠償責任？�161

　5.契約糾紛及爭議處理（和法院相關）�165

? 　5.1.各種物理性強制措施均不建議�165

? 　5.2.逾期繳納租金或押金不退�166

? 　5.3.違反修繕義務�170

? 　5.4.未返還租賃住宅�172

? 　5.5.公證契約的執行問題�176



結　語�180



附　錄

租賃住宅市場發展及管理條例�183

房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項�195

住宅租賃契約應約定及不得約定事項�203

序



　　作者原於科技業界從事於科技法律工作，於民國96年即開始以業餘投資人身分投資並經營租賃住宅。於業餘經營過程中，深深感覺住宅租賃可說是最常見的法律關係及基本社會需求之一。據行政院指出，約有285萬多人有租賃住宅需求，佔了台灣1成以上的人口。然而，租賃住宅市場長年來，除了欠缺專業化導致事務繁雜、耗費心力外，還充滿各種不同原因而產生的租屋糾紛，導致房東害怕惡房客，房客也害怕惡房東。



　　如今《租賃住宅市場發展及管理條例》已經在各方關注下通過立法並於民國107年6月27日施行，內容除了定義何謂租賃住宅，及其法律關係外，亦整體建構租賃住宅服務業及證照制度。有了明確的制度之後，不動產經紀業、保全業、公寓大廈管理服務業、室內裝修業等均有業者表明進入此市場的意願，擴大營業範圍，可見影響層面相當廣大，可能會從此改寫租賃住宅服務業的市場生態。



　　正逢租賃住宅市場的大變革，本書結合筆者累積10餘年的租賃住宅服務經驗，內容與眾不同之處在於：一、過去這個行業處於灰色地帶，權責不清，從業人員大多數素質不夠。大多數講述住宅租賃契約的著作，只能探討出租人及承租人雙方的關係，所運用的管理及法律技巧，很多都是道聽塗說。筆者於從業之前是科技業界專業的法務人員，於民國98年離開科技法律業界，創業成立不動產租賃公司專營租賃住宅，從業10餘年間，感受到租賃住宅市場問題重重，不斷的以科技法律背景，及專業化經營改善租賃住宅市場。經歷10餘年努力奮鬥，經歷包租、代管、總幹事、翻修、改建、惡房客、惡房東、建管機關、消防單位、管理委員會，並經其中心得紀錄整理下來，成為本書；二、大多數著作，單純討論承租人及出租人之間的租賃關係，無視公寓大廈管理委員會以及其他相關法律的存在；而筆者除了經營租賃住宅服務業之外，亦擔任公寓大廈管理委員會總幹事，具備證照及實務經驗。在多年經驗當中，許多租賃糾紛的發生及解決，要真正的完整解決，不是只有租賃住宅相關法律而已，和管理委員會及其他法律能否妥當安排有非常密切的關係，是絕不可忽視的，因此本書加入了其他領域的相關經驗。



　　本書由實務出發，目標是系統性地幫助房東、房客、相關業者甚至法律專業人士，從無到有，或從舊法過渡到新法，從租賃住宅的法律關係逐項解析建構租賃住宅契約觀念，繼而以類工具書的方式，提供常見的租賃糾紛的實務處理經驗及法律依據。希望此書能成為租賃住宅市場的實用工具書。