推薦序

作者十一版序



入門篇

1-1 不動產與房地產之區別

一、「房地產」（Real Property）的定義

二、「不動產」（Real Estate）的定義

1-2 土地使用的種類

一、依區域計畫法區分：都市土地、非都市土地

二、依土地之權屬區分：私有土地、公有土地

三、 依土地使用目的區分：建築用地、非建築用地

四、依開發程度區分

1-3 房屋有哪些種類？

一、以屋齡分

二、依照拍賣方式區分

1-4 產權的意義

一、不動產權利內涵

二、什麼是容積率？建蔽率？定義及實施目的

1-5 何謂建築業、代銷業和仲介業？關係如何？

一、建築業簡介

二、代銷公司簡介

三、仲介公司簡介

1-6 不動產土地開發及投資分析

一、前言

二、不動產土地開發之型態

三、土地開發的目的

四、不動產土地開發流程

五、土地基本資料蒐集與現場勘查

六、市場調查分析

七、產品定位與開發構想

八、投資可行性粗估：不動產估價

九、土地取得

十、產品規劃設計、資金措籌、風險管理

十一、工程興建與費用

十二、廣告銷售

十三、交屋後管理（出售�出租、營運管理）

十四、售後服務

1-7 地政調查及相關地籍資料

一、產權調查第一步：取得賣方資料

二、產權調查第二步：申請土地及建物登記簿謄本

三、產權調查第三步：申請地籍圖謄本及建物測量成果圖

四、產權調查第四步：申請分區使用證明書



產業篇

2-1 臺灣房市正在形成的趨勢

一、經濟成長進入低度化

二、就業市場走向高失業率

三、社會變成全面老年化，人口成長停滯化

四、知識經濟取代資產價值

五、都市更新與拉皮防老化

第二篇

六、 豪宅與小宅兩極化，住宅光纖化、綠建築化

七、逐捷運、高鐵而居

八、實價登錄，交易全都露，房市健全化

九、 高稅負時代來臨，不動產將走向自用為主流的大市場

2-2 建築業之產業特性及定位

一、臺灣建築業產業概況

二、建築產業景氣變遷及產銷概況

三、產業價值鏈

四、建築業多角化的省思

五、開放陸資購買不動產，利多？利空？



市場篇

3-1 何謂「市場調查」？

市場調查的重要性

3-2 市場調查與實務

一、市場研究的定義及與各部門的關係

二、市場調查的程序

三、市場研究的分類法

四、市場研究的利益與限度

3-3 市場調查的一般原則及程序

一、市場調查的一般原則

二、市場調查的程序

三、市場調查人員容易遭遇的困難

【附錄】簡報案例及個案表格

第三篇



業務篇

4-1 何謂行銷及行銷定義？

行銷（Marketing）≠銷售（Selling）

4-2 何謂「行銷組合」或「行銷4P」？

行銷組合的運作

4-3 賣方4P與買方4C

一、生產者導向

二、消費者導向

4-4 何謂「目標行銷」？何謂「S-T-P」？

一、 步驟一：市場區隔化（Market Segmentation）

二、 步驟二：目標市場的選定（Market Targeting）

三、步驟三：產品定位（Product Positioning）

4-5 代銷公司產品策略流程

一、評估市場需求（市場研究分析）

二、消費者行為分析（5W, 2H）

三、目標行銷

四、 產品定位可使土地擁有者或建物興建者達到的目的

五、如果有一塊土地，你將如何進行產品定位？

六、不動產行銷組合（4P）

4-6 行銷內容：代銷公司個案開發後準備工作

一、市場研究（調查與分析）

二、全案動腦協調會議

三、個案現場銷售組織與內容

四、命名

五、工作流程表擬定

六、預售與公開

第四篇

七、建築師連繫工作

八、建材設備及公設建議

九、定價位

十、現場整理

十一、 接待中心、樣品屋、招牌、圍牆、指示牌、區域

牌之安排及懸掛

十二、接待中心整理及環境美化

十三、水電及臨時電話

十四、建築執照

十五、企劃部配合工作

十六、合約書擬定

十七、接待中心整理

十八、銷售前講習會

十九、個案正式推出掌握銷售之研究

二十、銷售前之工作

二十一、簽約

二十二、銷售過程其他工作要點

二十三、現場業務作業與SP促銷活動、成交法則

二十四、個案銷售結束後之各項工作

二十五、銷售結案報告

4-7 專案負責人工作要項之準備

【附錄】(一)內政部預售屋買賣契約書範本

(二)內政部成屋買賣契約書範本

(三)文章閱讀：法拍屋應有的法律常識

(四)業務部常用表格參考



企劃篇

5-1 廣 告

一、何謂廣告？廣告戰略的重要性

第五篇

二、房地產的廣告目標及廣告策略

三、廣告表現

5-2 媒 體

一、主要廣告媒體的特性

二、報紙媒體（Newspaper Media）

三、雜誌媒體（Magazine Media）

四、電視媒體（TV Media）

五、電臺媒體（Radio Media）

六、網路數位媒體（Digit Media）

七、交通廣告

八、汽球廣告

九、 廣告信函（DM）、夾報、手發傳單flier、line@生活圈

5-3 廣告表現

一、廣告文案表現類型

二、撰寫文案思考過程

5-4 廣告製作

一、廣告表現關係因素

二、文案表現

三、廣告命名

【附錄】企劃部常用表格參考



稅務篇

6-1 不動產稅賦

一、持有

二、不動產出租

三、移轉原因

四、不動產之分類

第六篇

6-2 持有不動產之有關稅目

一、房屋稅（House Tax）

二、地價稅（Land Value Tax）

三、贈與稅（Gift Tax）

四、遺產稅（Estate Tax）

6-3 移轉不動產之有關稅目

一、營業稅（Business Tax）

二、 營利事業所得稅（Profit-Seeking Enterprise IncomeTax）

三、個人綜合所得稅（Individual Income Tax）

四、租賃所得（Rental Income）

五、 財產交易所得（Property Transactions Income）

六、契稅（Deed Tax）

七、印花稅（Stamp Tax）

八、土地增值稅（Land Value Increment Tax）

單位長度對照表

單位面積對照表

中外度量衡換算表

購屋貸款利率本息攤還計算表

【參考文獻】



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作者十一版序



　　成功路上並不擁擠，

　　因為堅持的人不多.



　　感謝國內各大建設、廣告、仲介公司及大專院校選用本書，讓本書出刊能邁向十一版，有鑑於國內房地產市場的熱絡及相關法規修正快速，所以每次的再版都配合新的房地產法規修正，讓讀者都能與時俱進，抓住市場的動態，讓自己立於不敗的地位，要訣就是快速學習，找到一本好的工具書，按步就班，讓自己快速成為行銷達人；本書的功能，就是輔助有興趣從事此行業的朋友，有簡易明瞭的實戰手冊作為參考，並對房地產有個全盤的概念，培養自己的職場競爭力。

　

　　本書共分六大章節，從建設公司土地開發及代銷、仲介入門篇開始、進入產業篇、市場篇、業務篇、企畫篇、稅務篇等，有系統地導引，從基本概念到理論再與實務結合，讓你了解業界如何操作房地產，文中除就本身多年從事房地產的實務心得，並參酌相關重要文獻與國內外各大教授之理論，分別系統說明，是一本兼具理論與實務的工具書。



　　個人的能力與知識有限，能將本書定稿，首先要感謝公司同事們的協助與幫忙，才能收集多方面的資料；其他要感謝的有五南出版機構賜予作者出書機會、大中會計事務所邱明洲大會計師的鼎力惠稿、永然法律事務所吳任偉律師的提供資料，使得第十一版內容更豐富與實用，在此致上本人最誠摯之謝意。



　　為幫助有志從事房地產之新進人員，能更快速學習與進步，作者與高雄市經紀人職業工會陳世雷理事長及信託專家蔡宗廷老師、法界名人吳任偉律師一同於文化大學高雄進修推廣中心（高雄市議會正對面華國金融大樓3樓，07-2510089）開闢房地產實務系列課程--不動產土地開發、行銷、購屋、投資、信託等6種不動產專業課程，頗受歡迎與好評，對學員問題皆能一一解惑，讓想從事房地產學員，學習過程更能事半功倍，早日邁向成功之路。



　　作者聯絡信箱︰

　　e-mail：wublog@yahoo.com.tw

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