推薦序 祥益地產汪敦敬

自序? ?



第1章：業主「借大?」？真相是 ……



1.1?? ? 如何判斷樓市泡沫?

1.2?? ?從「借大?」到減債增存款

1.3?? ?從貸款結構看「借大?」風險

1.4?? ?住宅按揭比率的趨勢及分析

1.5?? ?借按保 =「借大?」？

1.6?? ?大部份業主供滿樓

1.7?? ?談談負資產



第2章：供不起「癲價樓」？真相是 ……



2.1?? ?如何判斷業主收入及供樓負擔？

2.2?? ?樓市辣招拖低私樓自置比例

2.3?? ?供樓VS租樓 ---- 誰負擔更重？

2.4?? ?供樓負擔逾7成？謬誤！

2.5?? ?「高位」入市家庭供樓吃力嗎？

2.6?? ?近年按揭拖欠比率接近零

2.7?? ?人工無增長？事實並非如此



第3章：來年樓宇供應大增？真相是 ……



3.1?? ?樓價高企住主因是供不應求

3.2?? ?空置率反映供求及泡沫

3.3?? ?深入分析空置率

3.4?? ?面積愈細空置率愈低

3.5?? ?私樓空置率、價格及租金指數變化

3.6?? ?供應的疑惑

3.7?? ?建築費如何支持樓價？



第4章：低息、熱錢、辣招 --- 鋤弱扶強的樓市真相



4.1?? ?超低息環境及辣招造就樓市大升

4.2?? ?金融海嘯後長期利率難升

4.3?? ?聯繫匯率下QE如何影響樓市？

4.4?? ?貨幣戰與香港樓市

4.5?? ?鋤弱扶強的按揭政策

4.6?? ?辣招無法解決基本問題

4.7?? ?辣招調控效力大不如前



第5章：?? ?知道真相後的部署：上車、持貨、再投資



5.1 未上車應盡早上車

5.2 業主持貨 借平錢投資金融資產

5.3 筆者心法：物業為本，槓桿投資債券 & REITs



?