序
我把股神的投資方法，套用在房地產上
自從2014年全臺灣房市衰退後，價格和成交量已經連續下跌3年，很多學者、名嘴看空房市，讓許多想買房的人遲遲不敢下手，甚至在高齡化，少子化的數據持續出來，加上房地合一稅制下，許多人都說，現在絕對不要碰房地產。
這種言論其實幾年前就有了，現在又拿出來討論，其實也沒啥新意，說實在的，就算房價跌10%以上，很多人還是無感，因為即使價格跌20％，年輕人還是買不起。主因是薪資所得沒漲，物價卻高漲，所以多數人存不了錢，人們甚至覺得就算價格再跌30%，房價還是高不可攀。
但在我的觀念裡，不管你要自住還是要投資，買房的關鍵，從來都不是價格，而是價值，這也是我在房地產這麼不景氣的幾年，勇敢的成立一家專門服務房東與房客，改善台灣租屋品質與居住正義的公司。
我是從2011年開始接觸房地產，那年我還只是一個元智大學二年級的學生，平常最大的興趣就是看房子（故事詳見我的第一本書《我25歲，有30間房收租》），這7年來我至少看超過3,000間房子，接觸2,000位仲介、代銷業者，改造過超過百間房，服務上百位房東與房客。
現在我們的團隊有15人，公司的主旨就是逐步解決房東、租客資訊不透明，設備服務不完整的問題，讓房東活化閒置舊資產，讓年輕人能租到性價比高的房子，創造最大居住價值。當然，最重要的是，我26歲時就獨立買了一間自住房。
怎麼辦到？很簡單，我找房子的眼光，跟多數人不一樣 :
我專挑別人看不上眼的爛屋，翻修成黃金屋。因為多數人在乎的是房子的價格，我卻在乎這間房子改造之後的未來價值，就是把股神巴菲特的價值投資法，徹底運用在房地產上。所謂股神巴菲特的「價值投資法」，就是投資人用低於企業真實價值的價格，買進能長久經營的績優股，然後持有，等待價格上漲。
這套投資方法有兩個基本原則，第一，要用5毛錢買一塊錢價值的股票。第二，要買自己熟悉的產業。巴菲特的價值投資法告訴我們，在買進股票前，一定要仔細的評估，若該事業確實有前景，其價格卻很便宜，他就會大量買進，長期持有！
我將這套方法運用在房地產上，就是在我自己能充分掌握的地段中（巴菲特只買自己熟悉的產業），用五大地點評估法（見第一章），找出老屋、舊屋和問題屋（因為外觀不佳，導致價值被低估），然後用比市價便宜很多的價格，買下這些沒人想要的房子，再經過我的巧手改造後，讓價值翻倍。
為了找出這些價值被低估的房子，近七年來我至少看超過3,000間房以上的房子，這些房子大致可以分成以下三類：
1、屋況本身很糟，屋主不想住了，也不想花錢裝修然後租出去。
2、屋主欠錢急需現金，只好賣屋換錢。
3、因家庭因素急著處理房產，例如子女長大搬出去住，家中只有兩個老人，不需要那麼大的空間，或是夫妻離婚、或是子女面對繼承需要繳稅。
其中又以第一項占比最高，達70％以上，全臺灣883萬戶裡，屋齡超過30年以上的老屋，就超過30％以上，空屋率也是10％以上。
這些屋齡超過30年以上的中古屋，屋況有多糟呢？包括：
1、漏水，壁癌嚴重。
2、老式裝潢、水管電管太舊，不能用。
3、屋況髒亂、雜物太多。
而專挑好地點的糟糕房屋，解決屋況問題，再裝修成買主或房客能馬上入住的屋況，就是我這三年來投資房地產的獲利魔法。
例如2014年，我以每坪低於行情4萬元的行情，買下桃園北埔街，一間陽台鋼筋外露，廁所嚴重漏水，屋齡29年的華廈4樓，我看上的是這間房子的周邊生活機能佳，且擁有三面採光的優勢，花半年時間裝修，先收租15個月，每月收1.5萬租金，最後賣掉，共獲利63萬。
2015年，我買桃園大同西路的3樓公寓，因為漏水問題嚴重，我得以每坪低於行情三萬的價格買下。治好漏水，而且將原本的開放空間裝潢成6間套房出租，先出租，再賣掉，獲利88萬。
2016年，我買新莊民安西路的35年屋齡老公寓，花了10萬治好漏水，再花90萬重新裝潢，端正的三房一衛，整修一年後，馬上就賣掉，賺了65萬。
每間老房子經過我改裝後，價格都增值，讓我越改越有興趣和成就感。
買這些有問題的中古屋的最大優點，就是總價、預算都較預售屋、新成屋低，對剛入門的年輕小資族，較易上手。加上好地段的中古屋大都位於商圈已發展成型的舊市鎮，生活機能與交通環境都符合馬上入住的條件，就算你不是自住而是要出租，也比郊區或重劃區的新房，可以更快找到房客。
大家都喜歡美美屋，我卻偏愛問題屋
為什麼挑問題屋？一開始也是不得已，因為剛入行時，我沒經驗、人脈、資金，不懂買賣房屋的生態，不認識房仲，又沒有出手過的資金紀錄，根本拿不到好案子。事實上，那些地點好、屋況佳的房子，要嘛房仲自己買下，小裝修一下，轉手賣出就賺百萬元起跳。要嘛就介紹給手上的客戶，既可收佣金，又可做人情，好案子根本不會流到市面上或是我的手上。
但市面上其實有很多根本賣不掉的房子，這些房子多半屋況很差，要花資金、時間和人力去整理，才有可能成交，那些賺過輕鬆錢的有錢投資客，當然不會想做這種苦差事。
此外，當時我看到一位前輩，因為買了舊屋，經過重新裝修，房子價值完全不一樣，讓我既欽羨、又佩服，就一路跟著他學看屋、出價、買屋，改裝。從此，我就一頭栽進幾乎沒人跟我競爭的領域：找跌過頭的房子。
本書是我出版的第三本書，目的是為了讓更多人知道，我如何在過去幾年，房地產大環境非常不好的狀況下，勇敢完成夢想的過程和心得，例如我只買市中心有問題的房子，因為這是可以穩收租金和獲利的地段，經過整理和加工，把原本不能住的房子變成可以舒適入住的家。
房地產的迷人之處是，景氣佳時可以立時增值賺差價，景氣不佳時，可以收租金，有個穩定的收入（跟股票一樣，賺股利也賺價差）。目前全臺灣有超過200萬戶屋齡30年以上的老屋、問題屋，只要你本事夠、眼光準、有創意，永遠都不必擔心找不到好房子，因為經過我構思改裝修繕的房屋，永遠有人要租、要買，而我也在挑戰改造老屋的過程中，得到成就感和財富，本書就是我近三年將老屋變金屋的獲利竅門大公開。
推薦序一
他曾幫我開創事業第二春，希望也能幫到你
三年前，我還在臺中的某百大上市公司做企畫人員，年薪近百萬元。但在大公司待了幾年後，發現再怎麼努力都是為老闆作嫁，我想試試自己創業，遂遞出辭呈，天真的踏上創業路。
第一次創業，我選擇當時很夯的自動販賣機；第二次創業，選擇了娃娃機。由於我對市場的敏銳度高、投入得早，兩次創業都是一開始就有好成績，但由於門檻不高，競爭者快速出現，所以熱潮退燒後，我黯然退出市場。
有了前兩次的經驗，我認為現在大環境不景氣，創業的點子再奇，市場競爭激烈、資訊透明，很多生意終究撐不久，只會是曇花一現。
所以如何找到一個讓努力成果可以永續的事業，成了我每天思考的問題。加上前兩次失敗的經驗，已經燒光我手邊的存款，再次投入的產業得符合：一、低成本，二、高門檻，三、永續性等三個特點才行。
本書開啟了我的人生第二春
2017年，在我最茫然無助的時候，我在書局看到羅右宸的書，二房東這個事業簡直就是我的明燈，我當下即報名他在桃園的課程，並開啟了我不一樣的人生。
在課程中，我學到如何運用財務槓桿、找股東、找資金、與房東業主交涉、挑區域、裝修、控制成本與獲利等。右宸鉅細靡遺的教導，對我這樣的新手幫助相當大。
7月課程結束之後，我開始實踐所學，積極找房，跑遍中、彰、投幾個主要的出租聚落，看了至少200間房。10月的時候，幸運的透過房仲介紹，找到兩棟共55間套房的案件。當時這兩棟大樓已被附近學校列為黑名單，裡面的租客有逃逸外勞、詐欺、吸毒、通緝犯、甚至還有賣淫的小姐。在劣幣驅逐良幣下，年紀漸長的屋主已無力管理這個龐大資產，甚至想賣也賣不到好價錢。
我在第一時間向右宸諮詢，一步一步與屋主交涉，取得屋主信任，讓他們把打拚一輩子的房子交給我，也正式開始了我的二房東事業。
剛開始，其實並不順利，在缺乏資金及團隊下，凡事都得自己來，從請舊房客離開，到做基本的裝修、改造，再到招租、管理房客，所幸一路走來，右宸都給我很多建議，也熱心協助。
現在這棟55間房的住房率，已經從原來的30％提升到90％，該棟大樓也洗刷掉原先的污名，成為附近指標性套房。屋主對我能提升他手上資產的價值非常滿意，2018年還將他新買的物件交給我裝修、管理。
我的二房東事業，收入已經超過上班時的薪水，更難能可貴的是還非常穩定的成長。今年透過口碑介紹，我即將有32間套房要簽約。
沒資金，有本事就行
如果你跟我一樣沒有資金、想創業，或是想找一份長期穩定的業外收入，當二房東是個好主意，既能幫屋主解決閒置資產，還能幫租屋族管理住所，改變臺灣的租屋市場環境，是三贏產業。
真心推薦右宸的第三本書，因為他幫助了我，希望也能幫到你。
佑夆國際開發負責人�陳重佑
