第一部分 緒 論

第一章 不動產交易與經紀業管理法制之概說

第一節 緣 起�14

第二節 本書之研究內容�16

一、重新思考不動產交易與不動產經紀業管理相關法制之框架�16

二、釐清我國不動產交易相關法令規範�18

三、釐清不動產交易參與人資訊平衡與應揭露範圍�19

第三節 本研究研究範圍界定�20

一、本書研究主要聚焦於成屋與預售屋�20

二、本書所謂的交易行為�20

三、以保護消費者之資訊權利為主�21



第二部分 不動產交易與經紀業管理理論基礎

第二章 契約自由與管制

第一節 私法自治�24

一、私法自治之精神�24

二、當事人締約時真意之探求�25

三、任意規定與強行規定�26

第二節 契約自由與對於契約自由的限制�27

一、契約自由�27

二、對於契約自由的限制�28

三、當事人為與不特定多數相對人訂立契約之情形�29

第三節 管制與自治的橫跨�30

第三章 不動產交易與資訊不對稱

第一節 不動產交易資訊之平等與對稱�33

一、資訊經濟學之理論基礎�33

二、資訊不對稱之概念�35

第二節 契約法對於資訊不揭露與不實陳述之分析�40

一、資訊的揭露與否的責任�40

二、不揭露與不實陳述之界限�44

第四章 不動產交易與委託代理理論

第一節 委託代理理論之基礎�53

第二節 不動產仲介業之規範分析�55

第三節 代銷業之規範分析�56

一、不動產廣告商之規範基礎�56

第五章 不動產交易、公示方法以及交易安全

第一節 公示制度與交易安全�59

一、交易安全的保障�59

二、公示公信原則�61

第二節 不動產公示方法、交易安全與登記之效力�64

一、不動產登記之效力與交易安全�64

二、公示方法與區分所有權之登記�66

三、區分所有權登記之建議�70



第三部分 不動產交易之基本要素

第六章 不動產交易之主體與法律關係

第一節 不動產交易當事人之法律關係：出賣人與買受人�76

一、交易雙方皆屬於自然人之情形�76

二、以建築開發商為出賣人之情形�78

第二節 不動產交易中介人之法律關係：不動產經紀業�81

一、不動產經紀業之概說�81

二、不動產仲介業之分析�83

三、不動產代銷業�91

第三節 不動產交易輔助人之法律關係：地政士、公證人�95

一、地政士�95

二、公證人�97

第七章 不動產交易之客體——以公寓大廈為中心

第一節 預售屋與成屋�104

一、成屋與預售屋之界定�104

二、預售屋之特殊性�105

第二節 區分所有建物�105

一、概 說�105

二、建築物區分所有�111

第三節 專有部分及要件�113

一、專有部分之意義�113

二、專有部分範圍之界定�117

三、區分所有權人對專有部分之權限及管理義務�120

四、專有部分之相互關係�122

五、專有部分之強制出讓�124

第四節 共用部分（共有部分）�124

一、共用部分之意義�124

二、共用部分之種類�125

三、共有部分之使用收益與處分�127

四、共有部分之拆除、修繕、重建、維修�130

五、共有部分之管理與分管契約�132

六、約定專用/專用使用權�139

第五節 區分所有權之基地�141

一、基地與其一體性�141

二、區分所有權人與基地之關係�145

三、優先承購之排除�147

第六節 公寓大廈之管理�151

一、管理的起始：公寓大廈起造人或建築業者之責任�152

二、區分所有權人會議�158

三、管理委員會�165

四、管理服務人（公寓大廈管理維護公司或管理服務人員）�169

五、公寓大廈規約�170

六、公共基金之管理�172

第八章 不動產交易之流程與風險

第一節 透過仲介業者之成屋買賣流程與交易風險�175

一、搜尋期間�175

二、協商與簽約期間�177

三、契約履行期間�178

四、不動產經紀業資訊揭露之討論�181

第二節 預售屋買賣流程與風險�186

一、透過代銷業者之預售屋之買賣�186

二、消費者直接與建築開發商之買賣�191

三、代銷業者之資訊揭露分析�191

第三節 以德國法觀察不動產買賣之相關法制�193

一、德國不動產法律之一般性說明�194

二、不動產買賣契約中買方與賣方之義務�195

三、賣方應完成之事項�197



第四部分 民事法對於不動產交易之規範分析

第九章 民法對於不動產交易之規範分析

第一節 先契約義務在廣告或訊息傳遞上之運用�203

一、締約上過失之界定�204

二、不動產交易締約上過失之討論�209

第二節 廣告或訊息傳遞意思表示瑕疵之問題�211

一、因為資訊不實傳遞或不揭露使相對人意思表示錯誤�211

二、因為資訊不實傳遞或不揭露之詐欺使相對人為意思表示�213

第三節 契約責任�215

一、廣告或訊息傳遞之保證與物之瑕疵擔保�215

二、不完全給付責任�220

第四節 侵權行為損害賠償責任�223

一、民法第184條之分析�223

二、民法第191-1條之分析�226

第十章 消費者保護法對於不動產交易之規範分析

第一節 消費者保護對於不動產廣告責任之管制�231

一、廣告責任�231

二、廣告責任議題之延伸�232

第二節 定型化契約與不動產交易�233

一、定型化契約之規範�233

二、不動產買賣定型化契約之類型�234

第三節 定型化契約之審閱期間�241

一、審閱期間之功能�241

二、契約審閱期之法律效果�242

三、不動產買賣契約審閱期之適用對象�245

四、不動產買賣契約審閱期之交易實務問題分析�248

第四節 從消費者保護思考責任風險的承擔�259

一、產品責任與廣告之規範分析�259

二、責任風險的承擔與交易價格�266

三、哪些資訊的特性應該被考量�268

四、應該被揭露的資訊以及其揭露之形式�272

五、應揭露與不需揭露之界限�275



第五部分 不動產交易之行政法規範分析

第十一章 公平交易法對於不動產交易之規範分析

第一節 公平交易法之管制目的�282

第二節 不動產廣告違反不正當競爭規範之原理—— 以德國為例�284

一、引人錯誤之交易行為�285

二、透過不作為之引人錯誤�287

三、德國不動產廣告於「價格」之不正當競爭表現型態�288

四、不動產廣告於「引人錯誤」之不正當競爭表現型態�290

五、德國違反不正當競爭規範之處罰�296

六、德國不動產廣告可能違反競爭法之型態�297

七、德國法制對於我國公平交易法之啟示�301

第三節 公平交易法與不動產交易相關之規範�308

一、公平交易法第21條：不實廣告�308

二、公平交易法新法第25條、舊法第24條：欺罔或顯失公平之行為�310

三、公平交易法第21條與第25條（舊法第24條）適用於不動產業個案之難題�311

四、公平交易委員會對於違反第21條、第25條規定之處理模式�315

第四節 公平會對於不動產交易處分個案之分析�326

一、案件類型�326

二、受處分廠商之分析�328

三、受處分區位之分析�331

四、不動產業者違反公平交易法之法條�331

五、不動產業者違反公平交易法案件之類型化分析�333

六、不動產交易違反公平交易法案件之罰鍰統計分析�336

七、違反類型與其受罰額度�350

八、違反類型與應揭露到受處罰時間之差異性�351

第十二章 不動產經紀業管理條例對於不動產交易之規範分析

第一節 不動產經紀業相關規範說明�353

一、規範背景�353

二、不動產經紀與消費者保護之關係—— 以日本法為例�355

三、民法居間與不動產經紀業管理條例居間之界定�357

第二節 不動產經紀業之行業管理規範�367

一、不動產經紀業申請開業許可及流程�367

二、競業禁止、僱用未具資格員工之禁止規定�367

三、申報登錄實價資訊之義務、同時受雙方委託之條件�368

四、不動產經紀業之營業條件與營業保證金�371

第三節 不動產經紀業之資格與教育訓練�373

一、機構、團體之資格認可�374

二、訓練時數完成取得證書�375

三、訓練課程�376

四、廢止教育訓練之認可�376

第四節 不動產經紀業管理條例對於不動產資訊之相關規範�378

一、揭示義務�378

二、廣告真實之義務�380

三、簽章義務�398

四、使用不動產說明書解說及交付之義務�403

第五節 不動產經紀業管理條例對於資訊揭露之討論�405

一、資訊的揭露�405

二、不動產經紀業在行業管理上之課題檢討�407

第六節 地方自治對於不動產經紀業之管理�409

一、資訊管制與言論自由�409

二、地方自治規章之管制效力與規範�410

三、臺北巿不動產經紀業發布不動產交易消費資訊管理規範之議題�413

第七節 不動產經紀業管理規範資訊揭露之建議�416

一、不動產經紀業皆應揭露的資訊�417

二、不動產仲介業對於成屋交易應揭露之資訊�425

三、不動產代銷業對於預售屋應揭露之資訊�427

四、不動產經紀業之競爭與管理建議�429



第六部分 結 論

結 論�434

中文文獻�440

裁判實務�447

英文文獻�450

德文文獻�462