自 序
我大學畢業即從事法學教育，主講民法20餘年後，2005年開始專講房地產法學，爾後主編有《房地產法學》、《房地產法 實務教程》，出版有與房地產法相關的專著；近10餘年的文章，也多與房地產法相關。我的一位同行好友善意戲謔道：「民法是老子；民法分則的五大權 算是民法的兒子；房地產法算什麼？不過就是物權法中不動產的一個分支！與老子民法相比，至多就是孫子了！如果再把物權法分為動產法和不動產法，房地產法只不過是不動產法下面的一個分支，這樣還只能算是孫子的兒子。民法是必修課，是法學核心課程，房地產法算什麼？法學中的選修課！不教民法而教房地產法，也就是老子不當當孫子，路子越走越窄越矮小，何必呢？」另一位同行兄長正正經經說：「房地產法在經濟法中能占一席之地嗎？既涉及金融又涉及稅收，住房還與民生相關、與社會保障相關，但是，它是金融法還是稅收法？或者是社會保障法？什麼都不是！主研房地產法學，你後半生的學術生涯算什麼？」
我無語，我靜思……
法學的分科或者說學科的分類算什麼？
不管理論研究如何分歧，不管學科如何分類，不管房地產法學是老子、兒子、孫子還是非驢非馬，學科教學或理論研究不都需要服務於實踐嗎？實踐中，在國家存在的千百年中，土地、房屋於國於民都有著極其重要的作用。就國家而言，房地產是一國領土疆界的重要組成部分，是國家不可或缺的要素之一 ；一國的領土或者說土地，是一國最重要的有體物、最不可缺的財富。沒有土地，不能成立一個國家；失去土地的政府是「流亡政府」，失去國土必失去家園的人民是「難民」！就人民而言，房屋是百姓家庭中最貴重的財產！也許，我們擁有一套住房的價值，遠遠大於我們家庭中全部的衣食住行、金銀細軟等各種所需的或貴重的全部財產的價值！在我有限的視野裡，我看到，在金融證券的股票市場，房地產是對股指上下波動有重要影響的板塊之一；在銀行發放的種種貸款總額比例中，金額最大、期間最長、持續獲得利息差的是住房按揭貸款，那是中國百姓購買住房月供的最優質貸款；在世界首富榜中，房地產是出富豪最多的行業之一；年輕的人們有了穩定收入要成婚安家之時，最迫切需要解決的、占據金額最大的是住房。住房的好壞，是財富的象徵，甚至也是人們身分的象徵……。
房地產法學調整的範圍包括：國有土地使用權出讓與劃撥、轉讓，集體土地徵收與補償，房地產開發與建設，城市房屋交易、房屋所有權的徵收與補償，土地、房屋權屬的登記與管理，物業服務等。房地產法學是一門應用性法學。國家透過劃撥、出讓、租賃等方式，將國家土地所有權權能分離，轉讓國有土地使用權；法人、社會各類團體、個人在取得土地使用權後實施土地開發、房屋建設；平等主體之間相互轉讓、抵押、租賃房產或地產；房屋土地管理部門依職權核准房地產開發範圍、房地產產權登記、審定房屋交易價格；物業服務企業按照約定實施物業管理和服務等；這一系列法律行為都具有很強的實務性和專業性。房地產法是中國大陸法律體系中不可或缺的內容。中國大陸專門調整房地產法律關係的法律，主要是《土地管理法》、《城市房地產管理法》，但是，與房地產有關但並非完全只調整房地產的其他法律，調整房地產的法規、規章乃至政策包括黨的政策、國家政策，則可從本書所列的涉及房地產法學的法律法規可見一斑，如此層次不同的法律法規政策，涉及面寬廣、涉及的法律主體眾多，足以反映出房地產法學的重要性。房地產法學在法學學科分類中，不管居於孫子還是孫子的兒子何等地位，房地產在國民經濟中、在人民生活中占據的重要地位決定了房地產法學本身的價值，決定其客觀上的不可替代性。
中國大陸房地產立法的時間不長，但修改較快；本書撰寫各章節都注意採用現行有效法律法規，對於本書論及的房地產法律問題，都力圖展現相關法律法規的立法、修改之沿革，使學者、讀者對中國大陸房地產相關立法的演進有一個較完整的瞭解和理解；本書的主要內容是對當前熱點房地產法難題進行較為深入的探討，例如，農村土地徵收補償費分配存在不公平的法律根源是什麼？城市房屋徵收補償與城市房屋拆遷有何區別？商品住房與商品非住房為什麼在適用政策上存在區別？商品住房買賣與二手房買賣為什麼會在不同的房地產交易市場進行？發放購房貸款的銀行在商品住房買賣合同發生糾紛時，其訴訟地位是什麼？當借款人與貸款人發生糾紛，出賣商品住房的開發商在按揭貸款合同糾紛中的訴訟地位是什麼？為什麼？作者在顧及房地產法學內容完整的基礎上，部分章節內容有些薄弱，有的論證說理尚待推敲。時間倉促、水準有限，部分觀點或有謬誤，歡迎廣大學生、讀者、同行商榷、批評、指正。
西南政法大學經濟法學院2012級、2013級研究生們對全書涉及的法律法規、行文字句進行了多次反覆校對，進行此項艱苦乏味事項的同學主要是：第一章：袁烈，第二章：陳明星，第三章：朱昱霞，第四章：廖亞容，第五章：田永勝，第六章： 李明，第七章：龍鵬飛，第八章：郝彩旭，第九章：陳述，第十章：朱昱霞、郝彩旭。在全書定稿後由鍾三宇博士作最後一次校對。華中科技大學出版社的王京圖分社長、王梓編輯，對本書的出版曾給予合理建議以及及時的敦促。民商法學院、經濟法學院的同行們對本書的觀點提出過尖銳批評、修改建議等。在此，對本書出版給予幫助的學子、編輯、同行及領導們，表示真誠的謝意。
唐烈英
2014年6月於西南政法大學渝北校區
