香港二樓書店 > 都市更新漫談：老屋改建的生死劫

作者自序

　　文林苑事件總算落幕了，今年（103）5月下旬，王家與建商在台北高等法院簽下了和解書，在不久之前（同年3月），王家的兒子就已先將放置在老家現址，用來抗爭的組合屋自行拆除。對介入並熱心參與抗爭的社運團體來說，這似乎是個挫敗，但若從其他方面的角度觀察，文林苑事件在我國的都更史上，都是一個重要的里程碑，它改變了過去「都更審議」強調「基地必須力求方正、完整」的堅持，這個改變有助於釘子戶問題的解決，因為釘子戶將得以自都更基地劃出。文林苑事件也讓大家忽然覺悟到都更的成功並不是一件簡單的事，也將大家一窩風盲目追逐都更老屋的熱潮澆熄。不僅如此，文林苑事件還導致都更條例的修法。

　　眼看著當前大多數的媒體、半調子的學者、專家在一知半解的情況下，信口開河、胡說八道，讓筆者心中有感，覺得有必要就都更相關的一些事物，提出看法，提醒、告訴大家當今都更的真實狀況，一方面讓都更的參與者（stakeholders）「務實」地看待都更這檔事，一方面也希望那些半調子的官員、學者，先看清楚現實環境下的狀況，把功課做好，再來湊熱鬧（發表評論或審議），若依舊只是蒙頭打嘴炮，喊一些陳義過高，但不切實際的空話，或只憑感覺、理想就隨意做指正，那不啻是危害社會。

　　整合都更的難度是沒有經歷這個歷程的人所難體會的，負責都更審議的官員、學者、專家，大多抱著事不關己的局外人心態去做審案工作，因此在審議時總是將「社會公益」朗朗上口，結果是不斷給都更程序製造障礙、拉長審議時間。也因為這種缺乏客觀標準的審議方式，造成都更案的高度不確定性，破壞實施者和住戶間的互信關係。

　　有人戲稱：要都更推動成功只有兩種可能，一是發生了大地震，將老舊建物摧毀殆盡；第二種則是，老共接管，強制拆除。

　　但筆者卻認為縱是老共接管，他們也未必會真如早期般的可以任意執行強拆，畢竟，大陸的民意、民權意識都在快速伸張中。

　　筆者倒是認為，若能對現存的違章建築一律強制拆除，或予以課稅、補徵容積代金才是改善都市現狀的良策，否則在「現存違建不拆，違建成為合法權利，又不需繳稅賦」的情況下，都更所給予的獎勵是難以撼動這些違章利益的。

　　檢視已完成的都更成功案例，大家會發現：921 震災的危樓（已夷為平地或半倒）、空地占大比例的（混水摸魚）、以小私地併大公地的（以小吃大）、乏人居住的（殘敗住宅）就占了絕大多數，這些都更案所獲得的容積獎勵都不低（早期的容積獎勵種類也多），縱是如此，真正成案並且完成興建的卻仍是屈指可數。104年7月1日起新建建案的容積獎勵將大幅限縮，在釘子戶漸多、都更程序更加嚴苛的情況下，都更將更不容易成功，若日後房價又不能保持像過去那樣的持續上升，那對建商而言，都更將是無利可圖，說都更已死並不是危言聳聽。

　　其實當今真正從事都更整合的建商不多，因為除了繁瑣、耗時外，不確定性也高，所以大部分的都更案，負責住戶整合的大多不是真正的實施者，而是建商的外圍組織，過去他們都是在跑完了都更流程中的事業計畫程序後，以更換實施者的方式，把整個案子轉讓（賣）給真正的實施者（執行者），並從中獲取利潤。高額的整合費用加上整合者的利潤，也墊高了最後實施者（執行者）的成本，此外，處理釘子戶要脅的額外支出，都是實施者在都更帳戶外的隱形開銷，也是實施者將都更案豪宅化，以彌補巨額成本並賺取利潤的原因之一。

　　從當今的局面來看，雖然台北市的房價較高，較適於都更的推動，但台北市政府辦理都更行政的門檻較多、效率較低、也較不友善，因此成案的件數已比不上新北市，並且這種情形會愈來愈明顯。

　　就是因為大多數的家庭都多少會和老屋沾上邊，例如有些和長輩同住其中；有些是長輩所遺留，但因房屋老舊而空著不住或予以出租；另有些則是長輩單獨居住。隨著歲月，這些老房子將愈來愈不堪使用，如何處理這些老房子，將會是當今民眾所需面對的重要課題，處理得當，老屋好比黃金，它會給你帶來財富，增加你的生活美滿度，處理不當，老屋就像糞土一般，一文不值，從2003年以來房價一直飆漲不已，到了現在似乎已到強弩之末，尤其選舉在即，政府的打房力道愈來愈凶猛，短期之內房價繼續狂飆的機會不大，但是與往日相同的是：台灣的游資依舊存在，而整個社會仍然缺乏穩健的投資管道。

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　　台灣的社會結構正快速變化中，從事勞力或施工工作的勞動人口也在快速減少，這現象已經開始影響改建工程的工期和成本，造成營建工期加長、造價?加。

　　改建的需求日益增加，但改建所需的勞動人口卻反向遞減，現今技術工收入勝過博士已不再是新聞，這種趨勢在短期內，還看不出有改變的可能。

　　目前社會上所能提供的改建資源（供給）還大於改建量對這些資源的需求，但這種情形很快就會改變，幾年後，建商搶食都更案源的情形，會轉變成住戶尋求改建協助的局面，因此愈早參與改建，住戶愈能擁有比較好的分回條件。

　　筆者判斷，老屋價格逐漸下跌是無可避免的趨勢，且房價價格將與其改建的可能性息息相關。雖然每棟老屋都有改建機會，但隨著時機、周邊建築的新舊程度不同，其改建價值也會不同。當周邊鄰房一起改建的共識高、面積大時，其改建價值就高；如果周邊都是新房子，或是老房難以合併整合、或者合建的面積較小時，老屋的改建價值就不大，當然出售價格也不會高；另外，面臨道路的寬度也會影響老屋改建的價值，例如在新北市，面對著六公尺巷道的老屋，縱使坐落在容積率300%的使用分區上，要蓋房子時，卻只能依200%的容積率興建；只有在和面臨八公尺（計畫）道路的老屋合併?建時，才可以享有300%的容積率。兩種情況下，可蓋的面積差距高達五成，因此，這些面臨道路寬度不到八公尺的屋主，若不把握機會，爭取和較高容積的周邊房屋併入一起改建，一旦落單，就會平白損失一半的可建面積，加上錯失了機會，以後可供合併的面積變小，容積獎勵變少，新建房屋的分回面積會大幅縮小、格局變差，到時屋主一定會後悔莫及，這是可以預期的結果，到那時再呼天搶地，已經為時已晚。

　　在大家追逐都更熱潮的那段瘋狂時期，老舊公寓的房價曾經被炒作到超越七層樓的華廈房價，都更夢幻破滅之後，已經急急回落，回歸原點（低於華廈1~3成）。筆者預估日後老屋的房價會有如下的發展：有改建機會的老屋房價會落在新屋房價的5∼7成；至於已喪失較佳改建條件的老屋，其房價將下跌到新屋房價的五成，甚至五成以下。因為此時老屋的使用效能已日益低落，筆者認為這種情形在幾年後很快就會出現，因此，要奉勸老屋的屋主，如果你的老屋有改建的機會和可能，就要儘早把握；反之，若已喪失良好的改建條件，則宜儘早脫手賣出，以免讓自己的老屋變成毫無價值的糞土。

　　我雖然擁有不同領域的高學歷背景，但從來不是個只會唱高調、?在象牙塔裡做學問的空談家，因為我懂得運用與尊重他人的經驗，也樂於去實踐理論，所以縱然在過去經歷了幾次重大橫逆的打擊，但依然安然度過，並且以合法、守法的方式累積到一些財富，關鍵就在於能看到趨勢，掌握時機。在本書中，筆者要把近期所觀察到的房地?新趨勢告訴你，讓你有機會把握機會，增加往後人生的自由度，畢竟人生要 ”Work smart”，而不只是”Work hard”。