推薦序
房價上漲與社會正義
歷經數次的景氣循環波動，就總體趨勢而言，台灣的房價多數時間都是維持上漲局面，尤其是最近十年，雖然薪水不漲，台北市平均房價卻漲到家戶可支配所得的十五倍以上，高房價成為民怨之首。就投資理財的觀點來看，有人會很好奇房價還會不會再上漲?怎麼漲?從公共政策的觀點來看，有人會很好奇如何才能有效打房?土地制度應該如何改革，才能落實社會正義。對於讀者的關心，不管持哪一種觀點，這本書雖然沒有直接提出答案，卻間接提供了讀者找尋答案的路標與相關資訊。
本書作者卓輝華博士乃國內著名資深不動產估價權威，不但具有堅強的學術基礎，擁有政治大學地政學博士學位，也有非常豐富的實務經驗。除現在擔任宏大不動產估價師事務所所長之外，也曾擔任台北市不動產估價師公會及中華民國不動產估價師公會的創會理事長。與一般估價師不同，卓博士經常參與政府公共政策的制定，擔任各級政府都市計畫委員會、都市設計委員會、地價評議委員會等各種土地相關審議委員會的專家委員，而且都有很優秀的表現，是我個人非常敬佩的土地專家。不同於商業性的不動產報導或純學術性的研究論文，本書以歷史資料為基礎所作的市場分析與政策討論，集合了卓博士多年專業分析與實務經驗而成的知識結晶,非常值得關心土地議題的產官學研各界閱讀與參考。本書以不動產市價的變化作為房地產市場發展的指標，將過去的五十年分成五個階段，分別說明房地產市場在各階段的價格水準及當時所處的經濟、財政、金融等外在環境條件，並分析政府如何解決當時不動產市場所遭遇的問題，以及為何制定當時的各種政策法令或管理措施。
為了幫助讀者了解在各不同階段新訂的政府措施或新創的市場名詞，作者特別以專題方塊方式作重點補充解釋。換言之，對於許多今天社會已經熟悉的管理制度或市場名詞，從本書可以很輕易的得知其用意及產生背景。除了分析過去五十年的房地產市場在五個階段的發展情況與相關制度背景，本書第六章還以「台灣房價還會上漲嗎?」為題，綜合分析影響房價未來發展趨勢的各項因素。房地產市場絕不只是一個簡單的市場供需經濟問題，受到人口成長、產業發展、景氣循環、金融財政、土地使用管制規定及公共建設等因素的影響，更受到政治因素的直接影響。
閱讀本書除了可以依序由頭讀到尾之外，建議讀者也可以選擇先讀第六章之後，再回頭閱讀前面章節，此種讀法的優點是先了解目前房地產市場所面臨的問題，再以驗證的心情去了解各種問題的歷史發展過程。本書的讀者不僅可以從閱讀過程了解台灣不動產市場的發展歷史與價格變化的邏輯，更能體會到各種法令制度對不動產市場的影響。
地價上漲乃是國家財富增加的表現，本應高興。然而在不健全的土地稅制之下，地價上漲卻也同時造成更大的社會不正義。早年大學聯考，三民主義乃是必考科目。課本與憲法都明明寫著我國係以「平均地權，漲價歸公」為基本國策， 採「稅去地租」的精神，課徵土地增值稅以實現漲價歸公。然而本書作者在結論中以調侃語氣明確指出，在各政黨共同努力修法減稅之下，台灣其實已經變成是一個全世界最適合從事土地投資的天堂，與社會正義的距離越來越遠，顯示土地稅制的改革非常迫切。
從這個觀點來看，本書不僅適合關心不動產市場與土地政策的產官學研人士閱讀，也值得任何關心國家社會未來發展的讀者閱讀，即使不具有不動產專業的背景。
林建元
《國立台灣大學建築與城鄉研究所教授》《都市發展與環境教育基金會榮譽會長》
