第一章 評估階段作業導論

第一節 評估作業概述

一、宏觀的土地開發

二、土地開發業者的土地開發

三、購地階段的土地開發

第二節 評估階段作業重點

一、開發構想作業

（一）開發方式

（二）開發時機

（三）產品定位

（四）售價擬議

二、規劃配置作業

（一）排厝間

（二）算坪數

三、投資效益評估作業

（一）算毛利

（二）出地價

註



第二章 精算作業模式

第一節 精算模式概述

一、算毛利

二、出地價

第二節 收益

一、地面層

二、樓上層

三、地下層

四、車位

五、透天產品

第三節 成本

一、土地成本

（一）土地款

（二）佣金

（三）規費稅金

二、營建成本

（一）直接成本

（二）間接成本

（三）利息

三、其他成本

（一）公寓大廈共同基金

（二）管銷費用

四、整合

第四節 毛利（毛利率）

一、毛利

二、毛利率

（一）毛利率的定義

（二）毛利率的標準

第五節 精算評估地價

一、算毛利

二、出地價

註



第三章 概估作業模式

第一節 每售坪房價中的土地成本

第二節 每坪土地化為建物坪數的倍數

一、容積率

二、某倍數

三、坪效係數

四、整合公式

五、舉例

註



第四章 土地坪效導論

第一節 坊間概估土地坪效的作業方式

第二節 土地坪效的構成要素

一、適用法規

（一）都市計畫法系法規

（二）建築法系法規

二、土地條件

三、規劃實設

第三節 檢視坊間的土地坪效

一、推測坊間作業方式的緣由

二、拆解坪效係數1.6

三、導正坊間作業迷思

註



第五章 掌握土地坪效

第一節 解析可建項目

一、基準容積

二、免計容積

（一）騎樓面積

（二）屋頂突出物FA

（三）地下室面積

（四）停車空間面積

（五）陽台面積

（六）梯廳面積

（七）『地上機電』面積

三、獎勵容積

（一）開放空間容積獎勵

（二）都市更新容積獎勵

（三）危老重建容積獎勵

（四）地方、都計書

（五）總量累計上限

四、增移容積

（一）容積移轉

（二）增額容積

第二節 彙整可建項目

一、適用法規

（一）基準FA

（二）免計FA

（三）獎勵FA

（四）增移FA

二、適用條件

（一）使用分區

（二）面積大小

（三）臨路條件

（四）特殊條件

三、可建額度

四、合併上限規定

第三節 快速掌握土地坪效

一、各項列式

二、組合彙整

三、快速套用

註



第六章 務實評估地價

第一節 修正估價參數

一、修正房價

二、拆算地下室

三、改採全案估價

四、修正成本建坪

五、拆算地價

第二節 調整估價模式

一、現有模式

（一）精算模式

（二）概估模式

二、本書提供模式



■ 附註索引



第一章 評估階段作業導論

註1-1：何謂“實際計息”？ 與評估作業的關係為何？

註1-2：何謂“總價帶”？ 與產品定位有何關係？

註1-3：業界大樓建案如何定位坪數落點與房數配比？

註1-3：與總價帶有何關係？

註1-4：何謂“基地面積”？土地開發如何定義“基地”？

註1-5：何謂“結構系統”？與土地坪效有何關係？

註1-6：何謂“土地坪效 ”？“可建強度”？ “最大可建面積”？



第二章 精算作業模式

註2-1：何謂“公設比”？與土地坪效有何關係？

註2-2：何謂『允建面積』？『允增面積』？

註2-2：與土地坪效的關係為何？

註2-3：何為「規費」？「印花稅」？

註2-4：何為「地價稅」？「累進地價總額」？

註2-4：土地開發於購地階段應如何預估地價稅？

註2-5：何為「增值稅」？土地開發於購地階段應如何預估增值稅？

註2-6：銷售坪與執照坪有何不同？

註2-6：其與可售面積與成本建坪的關係為何？

註2-7：何謂「間接成本」？營建費用有哪些間接成本？

註2-8：何為「公寓大廈公共基金」？與評估地價關係為何？

註2-9：何謂「管銷費用」？與銷售的方式有何關連？

註2-9：與估價作業的關係為何？



第三章 概估作業模式

註3-1：何謂“適用法規”？與土地開發有何關係？

註3-2：何為“容積率”？“基準容積(率)vs.法定容積(率)”？

註3-2：與土地坪效有何關係？

註3-3：何為“高層建築”？與一般建築有何差異？

註3-3：從土地坪效而言有何影響？



第四章 土地坪效導論

註4-1：本書所謂“法系”為何？法規的適用規定為何？

註4-2：如何查知土地屬何都市計畫區？

註4-3：何謂『梯core』、『主體建築』？與土地坪效關係為何？

註4-4：何謂『車房比』？ 與土地坪效有何關係？

註4-5：業界如何拆算地下室面積？



第五章 掌握土地坪效

註5-1：何為「建築面積」？與土地坪效有何關係？

註5-2：何為「樓地板面積」？與土地坪效有何關係？

註5-3：何為「總樓地板面積」？與土地坪效有何關係？

註5-4：規範土地坪效的法規中，針對「騎樓」的規定為何？

註5-5：規範土地坪效的法規中，針對「屋頂突出物」的規定為何？

註5-6：規範土地坪效的法規中，針對「地下層」的規定為何？

註5-7：規範土地坪效的法規中，針對「停車空間」的規定為何？

註5-8：何謂『停車效坪』？與土地坪效有何關係？如何預估？

註5-9：規範土地坪效的法規中，針對「陽台」的規定為何？

註5-10：規範土地坪效的法規中，針對「梯廳」的規定為何？

註5-11：規範土地坪效的法規中，針對「機電設備空間」的規定為何？

註5-12：何為「開放空間」？與土地坪效有何關係？

註5-13：何為「都市更新」？與土地坪效有何關係？

註5-14：何為「危老重建」？與土地坪效有何關係？

註5-15：何為「（允增）總量累計上限」? 與土地坪效有何關係？

註5-16：何為「容積移轉」？與土地坪效有何關係？

註5-17：何為「TOD」？「增額容積」？與土地坪效有何關係？



■ 附表索引



附表1-1：宏觀的土地開發作業流程表

附表1-2：土地開發業界的土地開發作業流程表

附表1-3：購地階段的土地開發作業流程暨開發團隊表

附表1-4：土地開發涉及禁、限建法規或相關開發限制規定彙整表

附表2-1：預售屋停車空間位於共有部分且無獨立權狀者之總面積參考原則分析表

附表4-1：法規、建照、銷售與權狀面積關係表

附表4-2：附表4-2：規範土地使用強度管制（可建項目）相關法規彙整摘要表

附表4-3：最大可建面積、可售面積與成本建坪關係表

附表5-1：最大可建面積與適用法規對照彙整簡表

附表5-2：大樓案可建強度（土地坪效）速算表

★Excel電子檔請由雲端下載

附表5-3：內政部指定建築物附建防空避難設備適用地區一覽表

附表5-4：【建築技術規則設計施工篇§59】停車空間設置標準摘要表

附表5-5：都市更新建築容積獎勵彙整摘要表

附表5-6：都市危險及老舊建築物建築容積獎勵彙整摘要表

附表6-1：土地坪效與地價彙整速算表─excel版

★Excel電子檔請由雲端下載

附表6-2：土地坪效與地價彙整速算表─雲端版

附表6-3：進階估價模式與業界精算、坊間概估模式比較表



■ 附件索引

附件1-1：地價因開發方式而異案例

附件1-2：規劃配置原則（大樓案）

附件1-3：柱樑（結構系統）配置原則

附件1-4：規劃配置圖（大樓案）

附件1-4*：規劃、銷售面積及評估彙整表（大樓案）

附件2-1：透天案定價程序示意圖

附件2-1*：規劃、銷售面積及評估彙整表（透天案）

附件3-1：土地開發分析法估價表

附件3-1*：土地開發分析法檢討

附件3-2：基準容積率vs.法定容積率

附件3-3：通案規定vs.特例規定

附件3-4：土地開發專業部落格

附件3-5：適用法規說明

附件4-1：建築師雜誌專文

附件4-2：建照面積檢討容積

附件4-3：法規、建照、銷售與權狀面積關係表摘要說明－1

附件4-3*：法規、建照、銷售與權狀面積關係表摘要說明－2

附件4-4：法規面積→建照面積＋免計檢討暨地下室面積拆算案例

附件4-4*：建照面積→銷售面積（＋外皮登記）面積檢討案例

附件5-1：可建項目的可建額度公式彙整示意圖

附件5-2：免計項目的免計額度示意圖

附件5-3：【建築技術規則設計施工篇§162】解析摘要圖示

附件5-4：梯core與梯廳、機電關係空間示意圖

附件5-5：檢討地下層得否免計示意圖

附件5-6：高雄市增額容積適用範圍示意圖暨摘要表

附件6-1：泛房地產業者於開發商的購地階段的協同作業時的專業課題

附件6-2：六都＋2允增FA摘要彙整

附件6-3：中央與六都自訂攸關估價法規網路查詢表

附件6-4：附表6-1土地坪效與地價速算彙整表─excel版之作業說明表



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二版序



　　土地開發一詞，在國內使用甚廣。上自政府的國土/都市計畫，到官方的市地重劃/區段徵收，到民間的購地推案/整合媒介…等，都被冠以土地開發之名。



　　但對真正出資購地推案的建商來說，土地開發不僅是永續經營的本業，更是公司賴以茁壯的專業knowhow。因此，於歷次景氣循環中，持續不斷購地推案的實戰洗禮，實甚於外圍觀戰者的認知；經此翻歷練而累積充實的作業實務，也不易盡為外人道。



　　身為一個土地開發從業人員，我嘗試將服務國泰建設卅年的心得，首先寫成《土地開發實務作業手冊》一書，說明建商於購地階段的作業流程與實務，於101年初上市至今，已八版10刷。



　　接著，我又將購地階段中最重要的評估地價作業，寫成第二本書《建地估價實務作業手冊》。如今，距初版兩年多之後，也例行配合法規更迭（如：容移、增額…等）更新內容，增補先前遺漏（如：中市垂直綠化設施…等）的內容。尤其多期對外講授以本書為藍本的三個講座註1時，教學相長的收穫，督促我同步調整本書內容、精簡篇幅。以求更周延、更便捷的發揮更充實的工具書的功能。



　　先前的疫情，加速網路教學的成長。我除了將經營多年的部落格，搬到新平台Blogger，以“土地開發建地估價附件3-4”為名，繼續與 眾仙交流之外。也開展網路教學註2，同時錄製影片註3，儲蓄日後以You tube與 眾仙分享的量能。



　　總之，本書經歷兩年多，也已邁入再版階段。欣喜之餘，首要感謝孕育我專業智能的國泰建設（賀歲甲子，永達鴻圖），詹氏書局的護持、歷來在課堂、線上交流的 眾仙。感恩！



　　註：

　　1.我擷取本書內容，編製為三個講座：破解坪效係數1.6的迷思（講座Ⅵ）、建地估價作業（講座Ⅷ）與實例解析建地估價（新講座）。相關內容詳附件6-1。

　　2.我將講座Ⅷ：建地估價作業，在網教機構「天地人文創」錄製成6都、臺省（以新竹為例）的七支各長約六小時的教學影片，已公開上市。

　　3.個人首度嘗試將兩本著作衍生的四個土開專業項目：甲、已出版的兩本著作 乙、授課的系列講座 丙、土開專業主題 丁、著作中的工具圖表，自行錄製影片（持續作業中），待日後成熟時，以you tube與 眾仙分享。本版率先以雲端附件下載方式分享：丙1:坪效vs.強度、丁1:法規建照銷售與權狀面積關係彙整表。