推薦序1─夏韻芬

推薦序2─紅色子房

推薦序3─喬工

推薦序4─楊倩琳

自序：買房改變人生，也翻轉財富



PART1 我的開悟人生：買房是常必修課

01生命的禮物

02房東阿姨給我的啟發

03隱形的小偷：只有房價追得上房價？

04房價還會再便宜嗎？

05租房不買房，人生更精彩?

☆call in愛莉：大家常說「繳房租不如繳房貸」，但我只有1萬元房租預算，變成房貸真的有可能？



PART2、從夢幻走向務實：我買自住房的經驗

06買房的最大迷思，想要「一次到位」

07當「屋主」，不當「屋奴」有解方

●買房TIPS：我的薪水適合買多少錢的房子

08當現想vs.現實，面臨取捨的方法

●買房TIPS：3個方法評估小宅是否適合購買

●買房TIPS：自備款要準備多少？

09 這些年我不再買預售屋的原因

10進場的時候，就要想出場

●買房TIPS：什麼是以房養老

11買增值的房子，容易進入3大誤區（1）：重劃區

12買增值的房子，容易進入3大誤區（2）：人口成長區

13買增值的房子，容易進入3大誤區（3）：未來捷運區一定漲？

☆Call in愛莉：試算房貸時，要用20年還是30年比較好？

☆Call in愛莉：如果決定先理財，之後再買房，需要注意年齡嗎？會不會很難貸款？



PART3、有紀律的存錢，才是長大的開始

14別搞錯了！「買房」只是人生其中一站，不是目的地

15 盤點自己的資源：確認位置，設定目標，明確就是力量

16 開源節流一起來，存錢才會快

17 分配預算，讓自己成為自己的「公積金」

18 如果你跟我一樣，從「理債」開始「理財」，恭喜你！



PART4、想到房貸，就壓力山大!?

19要背2000萬房貸前的心理準備

20銀行不是當鋪！人的條件和房子一樣重要

21別再以訛傳訛，貸款條件不是這樣看的！

☆Call in愛莉：如果收入不夠高，貸款額度不夠，有解嗎？



PART5、那些年，我看過的房子

22看房，看見人間百態

23沒有100分的房子，重點在於「瑕不掩瑜」

☆Call in愛莉：買裝潢好的房子需要注意什麼？

24那些年，我踩過的地雷房

25有一種房子好買不好賣

26 預售屋限定：進到預售屋一定要預醒自己四個字



PART6、議價現場，假假真真

27從「妹妹」變成「Ellie姊」：這些年我繳過的學費…

28我心目中的好仲介

☆Call in愛莉：看房子被問到「預算多少」、「看多久？」、該怎麼回答？

29仲介分兩種，你找誰帶你看房？

30跟仲介談議價前的功課

31買不到便宜的房子，問題出在這！

☆Call in愛莉：仲介報的Apple Case一定是好物件嗎？？

●買房TIPS：實價登錄資訊沒告訴你的事

32關於預售屋（1）：預售屋銷售階段

33關於預售屋（2）：議價時常見的迷思

☆Call in愛莉：有許多預售屋會主打「低自備款」，會讓買房壓力變低嗎？



PART7、「房財兩失」的買賣詐騙，就在你我身邊

34詐騙事件1：賣個房子，錢還沒拿到，房子就變別人的了！

●買房TIPS：成屋交易安全制度 (新成屋/中古屋適用)

35詐騙事件2：房子交屋半年才發現不是自己的？

●買房TIPS：買屋、賣屋交易流程

☆Call in愛莉：中古屋有合約審閱期嗎？

36詐騙事件3：建商蓋到一半就落跑，已購戶房財兩失

●買房TIPS：預售屋交易安全制度

37預售屋合約9大陷阱一覽無遺

☆Call in愛莉：如果真的對簽約的內容有疑慮，消費者有甚麼管道可以求助嗎？



PART8、為自己和心愛的家人，打造舒服的家

38自住裝潢最重要的事

39我的裝潢經驗談：最愛和最雷的裝潢，親身體驗分享

☆Call in愛莉：裝潢可以貸款嗎？該花多少錢？如何預估裝潢預算？

40「裝潢」幫房子「加值」的幅度



PART9、Sweet Home 2.0：用「換屋」升級人生

41換屋，開啟人生新版本

42掌握5個關鍵重點，換屋更輕省

☆call in愛莉：賣房子前，要先裝潢再賣嗎？

●買房TIPS：先買再賣或先賣再買的注意事項

後記



附「買房需求檢測小冊」



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推薦序

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房價不是「等」出來的

財經節目主持人、作家?? 夏韻芬



　　買房是人生大事，對於大多數的人來說，買房是買安定感、幸福感以及對於未來生活的信心，我看過非常多的年輕人甚至中壯年都不敢輕易逐高價買房，關鍵原因就如本書作者所言，房價不是「等」出來的。



　　過去有人用一個貼切的比喻，指出房市就像是一輛疾駛的高速列車，我們慶幸自己在當年勇敢一跳，躍上的奔馳的列車，月台的人看到列車快速通過，望塵莫及，選擇黯然離去。



　　人人都想買到自住也能增值的好屋，尤其在未來要出售時候要有較佳的報酬率，於是大家會先考慮「自住」，然後花時間等「增值」，大多數的人都是買一個房子，然後「等」它增值。事實上「增值」或會不會增值，其實在「買」的當下就決定了。近年來政府的打房、升息都沒有讓房價下跌，因此「等」並非上策，如果需要購屋或是換屋的人，必須要深入了解買房的諸多因素才能購買到自己喜歡的「HOME」，而不是價錢最便宜，遠離家人、工作的「HOUSE」。



　　作者愛莉由一個小資族，買過地雷屋，也遇過投資客，但是在她決定要花時間好好研究之後，發現除了房子本身的條件：屋齡、樓層、格局、通風、採光、屋況之外，她在買的同時也要一併考慮賣未來好賣的因素。



　　這本書從租房開始，如何用租金回推買房的預算、用她自己的的經驗跟大家分享如何存自備款、如何避開地雷，看見房子的價值以及在議價時如何做功課，借力使力談到好價格、做出人生重大決策。



　　以年輕人來說,，假設現在每月租金35000元，用租金回推利息



　　3.5x12/2.4%=1750萬 （利率因應升息略高計算）表示貸款1750萬買屋，則利息和之前租金一樣，而用1750回推貸款8成總價2187萬元，頭期款則是需要437萬。



　　如果1750萬回推貸款85成（有些銀行可以貸款85成）於是可以考慮總價2058萬的房子，頭期款則是下降到308萬，期間一樣都可以提前大額還款，只是每個月的現金流比較有餘裕，不會壓縮到生活的其他開支。



　　一般人在買房的時候都會考慮到區域，接下來如何殺價的問題，但我要透露愛莉買房的研究方法，有朋友看到一個房子大環境雖然不好，但是室內佈置美輪美奐的小豪宅，屋主表示因為工作調動，忍痛割愛，於是友人著墨殺價，只有愛莉發現房子經歷過非常多家仲介公司，其中還有價格大幅的下降，但並沒有順利售出，後來她跟銷售人員以及媒體打聽，才知道房屋的問題，而這個問題正是買屋朋友最在意的事，成功攔截憾事。



　　當愛莉的好友當然有好處，但是她家庭工作兩頭忙，這次出書把自己的方法大方無私分享，相信讀者會受益良多，祝福愛書人都能夠買到自己有幸福感的好房。



作者序



買房改變人生，也翻轉財富！

──累積15年的看房功課，全在本書分享給你



　　這是我的第三本書。很巧，每次出書都剛好換屋。這一次，我和先生買了一個我們很屬意的電梯大樓社區，地點、格局、採光、屋況都非常喜歡，而且，價格是銀行鑑價的7折。



　　「怎麼可能？現在怎麼可能還買得到銀行鑑價7折的房子？這間房子有什麼問題？」



　　呵，沒有問題。屋主是一手屋主，10多年前建商預售時就取得這間房子，室內70坪，屋況保持非常好。我們沒動格局，更新了一些系統櫃，挑了喜歡的家具、家電就打算搬家了。屋主很大器。我們實在不是為了殺價而殺價，而是因為太喜歡這間房子，而能力有限，只能出到我們預算的上緣。屋主願意割愛，成全了我們換屋的願望。



　　「真的好幸運呀！」



　　是的。真的好幸運！我們做了所有功課，包含需求設定、資金安排、勤勞看屋、仲介互動、調閱謄本、了解屋主需求、快速斡旋、謹慎議價、空間規劃…累積15年的實作經驗，果然非常派得上用場。而這些知識和技巧，全部都在這本書分享給你。



　　▍你原本的買房知識，可能是錯的

　　你以為議價都要挑房子的缺點嗎？錯！有些屋主不喜歡被壓迫。他們會認為，等你看得懂房子的價值再來。



　　你以為屋主越缺錢越好談嗎？或者，不缺錢的屋主就真的談不動嗎？錯！每個屋主售屋動機不一樣，但不管缺不缺錢，他一定有一個期待：希望這間房子可以換成「現金」！



　　買了房子負擔好大，很難有餘裕理財？錯！買房付房貸，還可以穩定存ETF！而且，30年後，你的貸款不僅還完了，還多了一倍的現金！



　　怎麼做會更好？答案全部都在這本書裡！



　　▍買了第一間房，開啟理財新視野

　　簽完約的兩週後，跟一個認識20年的朋友吃飯，聊到這間房子。她說：「剛認識妳時，妳還是個騎摩托車跑客戶的小業務呢！當時怎麼想得到現在的發展呢？」



　　是呀！寫這本書時，我回想起那個18歲剛從彰化來台北讀書的鄉下女孩，覺得自己和周圍的一切格格不入。



　　22歲出社會第一份工作，月薪只有28000元，每季出差一次，每天都在趕捷運最後一班車回家。兩年後，轉職到外商公司約聘業務，每天騎機車勤跑客戶。一年後毛遂自薦轉正職市場開發經理。雖然薪水變高，但是每個月都花光光，成為名副其實的「月光族」。一直到經歷家人投資失利，讓我被迫提早正視「理財的」重要性，開始存錢、學理財。



　　當時，雖然和先生都在外商工作，但還是覺得房價好高，不敢買房子。先生的哥哥開玩笑說：「連你們兩個在外商公司工作的人都不敢買房子，房價一定會跌的……」



　　當時的我們也有看房子。然而，看了喜歡的房子，只要帶長輩覆看，就會被打槍。懷孕前，我們下定決心買一間自住的房子。因為功課做得完整，我們沒先帶長輩看過，就決定下訂。



　　他們事後知道，只問我們：「你們的自備款還沒有總價的一半，為什麼敢買？」我只說：「我們算過現金流了，負擔得起。」是啊，可能生活會辛苦一陣子，但是，那份「擁有感」也是無可比擬的。



　　▍首購房屋沒有你想像的難

　　因為創業House123的關係，我接觸了很多首購族的朋友。印象最深的是一個30歲的女生。



　　她本身有一份穩定的工作，但是下班後兼了很多家教。我問她為什麼這麼拚，她說，她和我一樣，家人有負債，需要幫忙。從大學時期就開始兼職家教的她，對家教工作很熟悉，家裡的債務還完後，她的工作也沒有停，因為她想要存錢在台北買自己的房子。



　　2020年底，她在永和捷運站附近買了人生第一間房子，簽完約後興奮到睡不著。因為預算有限，她透過跟我諮詢，自己設計、自己發包，裝潢完成後，她請南部的阿嬤、爸爸、媽媽一起來新家玩，阿嬤知道她連裝潢都自己來，覺得她的小孫女好厲害。



　　雖然她目前的能力只能買要爬樓梯的公寓，但是，從過去的分租套房，到現在自己一個人住三房兩廳的空間，還有陽台可以曬曬棉被，她已覺得幸福無比。



　　還有一對夫妻，年紀和我相仿，只是較早生小孩，兩個小孩一個小三、一個小五。他們本來覺得租房子就好，戶籍寄在親戚下，沒有學區的困擾。但是，原本答應長租的房東，因為資金需求，決定賣房子，賠給他們一個月押金就要他們搬家。



　　後來他們短租了一個公寓，決定買房子。他們說兩個小孩都很懂事，從來沒有提過房子的事，他們以為小孩沒有差別。但是，當他們開始帶孩子看房子，兩個孩子好開心，嘰嘰喳喳好多意見。買到房子、搬進去後，有一天睡覺前，小學三年級的女兒忽然對媽媽說：「媽媽，我好喜歡我們的房子，這是我們家的房子。」



　　▍我常說：「房價是談到的，不是等到的。」

　　這麼多年的教學經驗讓我發現，「適度」用槓桿，「適度」給自己一個存錢的目標， 對於買房來說很重要。



　　我有一些學員不到30歲，就靠自己存錢買了人生第一間房，再慢慢以小換大，我覺得非常好。因為人生不是只有搞定房子而已，還要搞定自己。



　　這本書從租房開始，如何用租金回推買房預算、用切身的經驗跟大家分享如何從夢幻走向務實、如何存自備款、如何避開地雷，看見房子的價值、議價時如何做功課，借力使力談到好價格、如何打造自己和家人心愛的家……。



　　「買房」是里程碑，但它不應該是我們做一切規劃的目的地。如何透過買房、換房的過程，不斷升級自己、優化生活，才是我們的目標。



　　有一句話說的很好：「大部分的人，高估了自己能在短時間做到的事，卻低估了自己長期能夠做到的事。」



　　你也有買房子的夢想嗎？開始我們「買房人生課」第一課吧！