李序
台灣地狹人稠，自民國七○年代，隨著工商業發達，經濟起飛，都市興起，居住的形態也有所改變，尤其在都會地區，以「公寓」、「大廈」為常見的居住模式，但因早期對於「管理委員會」、「管理費」的分擔，欠缺法律上的規範，因而發生住戶間爭執及與管理委員會的糾紛亦層出不窮。
《公寓大廈管理條例》是於民國84年6月9日在立法院三讀通過，回顧該條例當時的制定背景，是因台中「衛爾康餐廳大火事件」，燒死六十四條人命及十餘人受傷之後，各界對於相關法令的缺失感到不滿，於是立法院迅速通過了《公寓大廈管理條例》，做為公寓大廈管理的依據，也象徵我國公寓大廈的管理進入了「住戶自治」的時代。此一有「居住憲法」之稱的《公寓大廈管理條例》自總統於民國84年6月28日正式公布施行至今，已有二十多個年頭，在這段期間裡，《公寓大廈管理條例》也歷經數度的修正。但不可諱言，《公寓大廈管理條例》在管理組織方面，特別是針對所謂的「管理委員會」以及「管理負責人」這部分，目前在整個實務運作上仍有其缺憾之處，部分公寓大廈到目前為止，仍舊沒有依照規定來成立管理委員會或者選任管理負責人，特別是老舊的公寓大樓尤其嚴重。民國110年10月14日高雄發生了「城中城大火事件」，不幸又奪走四十六條人命，事件發生後才發現這麼大的一個社區，竟然沒有成立管理委員會或推選管理負責人，當地人視之為「鬼樓」，造成社會一片嘩然。一個住宅社區若連管理委員會或管理負責人都沒有成立，那依照相關規定應該進行的「公安」、「消防」、「社區保全」或者是社區公共設施的管理維護就不可能完成，對於住戶的安全是沒有任何保障的。
因此，立法院在內政部和行政院函送《公寓大廈管理條例》修正法案下，儘速通過了《公寓大廈管理條例》第二十九條之一及第四十九條之一兩條條文，規定所有的公寓大廈必須依法設立管理委員會或選任管理負責人，若目前尚未成立管理委員會或推選管理負責人的公寓大廈，經直轄市、縣（市）主管機關認定有危險之虞者，其區分所有權人應於直轄市、縣（市）主管機關通知後一定期限內成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備，若不依相關規定辦理，則在一定期限後就會依法處罰。希望藉此加強公寓大廈管理維護的功能。
余早期曾參與《公寓大廈管理條例》草案的擬定，並於《公寓大廈管理條例》施行後，受新北市前身的台北縣各鄉鎮市之邀，以講座方式普及公寓大廈相關法律知識，並規劃一系列公寓大廈法律課程，當時即將民眾對於公寓大廈所關心的議題及法律相關規定集結為《公寓大廈管理法律一本通》一書，本書自民國101年出版，目前已至第四版並已售罄。許多讀者反應希望能將此書儘速再版，以作為公寓大廈管理者或一般住戶了解相關法規的參考資訊，於是永然文化出版公司也開始進行再版更新作業，非常感謝本書的共同作者林旺根地政士、陳淑芬主任律師及許啟龍主任律師特地撥冗一同完成本書內文的修訂。余也將今年（民國111年）4月26日三讀通過《公寓大廈管理條例》修正案，所增訂第二十九條之一及第四十九條之一兩條條文的內容撰寫為文，並修正書中相關內容，依現行有效的條例做為本書再版之內容，以提供讀者目前最新實施的法律規範。同時感謝友人梁敦第董事長對於本書再版之支持。
最後，期盼藉由本書此次修訂再版，能讓一般住戶、不動產業界及公寓大廈管理相關人員對於《公寓大廈管理條例》等法規有更加深入的了解，進而使居住品質更加提升，以落實「居住權」的保障。
李永然律師序於永然法律基金會
2022年5月19日
