三版序

自序



第一編 總覽估價

第一章 緒論

一、不動產估價之意義�3

二、不動產估價之範圍�4

三、不動產估價之目的�5

四、影響不動產價格之因素�7

五、估價專有名詞�15

六、不動產估價之原則�22

七、不動產估價之方法�28

八、不動產估價之程序�33

九、不動產估價師�38

十、財務數學�42



第二章 成本法

一、成本法之意義�55

二、成本法之應用時機�55

三、成本法之估價程序�56

四、建物總成本之概念�58

五、直接成本──營造施工費�59

六、間接成本�61

七、建築利潤�64

八、求取建物總成本之方法�67

九、折舊之概念�69

十、折舊路徑之種類�73

十一、常用之折舊方法�76

十二、折舊方法之設計原理�90

十三、耐用年數法與觀察法�91

十四、物理性折舊、功能性折舊及經濟性折舊之估計方法�95

十五、以成本法估計土地價格�97

十六、以成本法估計房地價格�98



第三章 比較法

一、比較法之意義�105

二、比較法之估價程序�105

三、比較標的之數量�110

四、比較法之調整項目�111

五、比較法之調整方法�113

六、比較法之調整限制�119



第四章 收益法

一、收益法之意義�122

二、收益法之估價程序�124

三、總收入�126

四、總費用�127

五、收益資本化率與折現率�137

六、直接資本化法與折現現金流量分析法之關連及比較�144

七、英伍德（Inwood）法與哈斯寇德（Hoskold）法之關連及比較�152

八、收益法之公式整理�154



第五章 土地開發分析法

一、土地開發分析法之意義�160

二、土地開發分析法之公式�160

三、土地開發分析法之估價程序�161

四、土地開發分析法應用於建地估價�168

五、土地開發分析法應用於山坡地估價�173

六、綜合�182



第六章 樓層別效用比與地價分配率

一、高樓價差現象�184

二、地價立體化�185

三、土地貢獻說、建物貢獻說與聯合貢獻說�185

四、樓層別效用比�186

五、地價分配率�186

六、房地價格及土地價格之立體調整�189

七、以成本法估計高樓其中部分樓層之房地價格�191

八、位置別效用比�193



第七章 殘餘法、抽取法及分配法

一、殘餘法�196

二、抽取法�201

三、分配法�205



第八章 投資估價法

一、現金流量表�209

二、資產報酬率（ROA）與權益報酬率（ROE）�210

三、財務槓桿�211

四、直接資本化法與投資估價法之比較�213

五、折現現金流量分析法與投資估價法之比較�215



第九章 路線價估價法

一、路線價估價法之意義�218

二、路線價估價法之適用地區�218

三、路線價�218

四、深度指數�219

五、路線價估價法之估價程序�221

六、台灣省路線價估價法�223



第十章?計量模型分析法

一、特徵估價法�226

二、類神經網路法�229



第十一章 政府估價法

一、規定地價�233

二、土地現值查估�241

三、地價基準地查估�245

四、土地徵收補償市價查估�248



第十二章 地上權估價

一、地上權之性質�260

二、地上權價值之形成�260

三、影響地上權價值之因素�260

四、地上權估價之方法�261

五、區分地上權估價之方法�263



第十三章 租賃權估價

一、租賃權之性質�266

二、租賃權價值之形成�266

三、影響租賃權價值之因素�266

四、租賃權估價之方法�267

五、附有租約之不動產價格�269



第十四章 租金估計

一、租金估計之意義�272

二、租金之種類�272

三、租金估計之方法�274



第十五章 權利變換估價

一、權利變換估價之意義�278

二、權利變換前之基地權利價值估價方法�278

三、權利變換後之房地權利價值估價方法�281



第十六章 估價方法之應用

一、市地重劃估價�287

二、容積移轉估價�288

三、不動產證券化估價�291

四、投資性不動產公允價值之評估�292

五、畸零地估價�294

六、瑕疵不動產估價�296

七、有屋無地及有地無屋之估價�297

八、建地預估方法�300

九、合建分配比之估計�302

十、土地建物價值分離法�305

十一、公共設施保留地估價�308

十二、敏感度分析與情境分析�312

十三、容積率不同之量化修正�315

十四、容積率對地價之影響�318

十五、凶宅估價�320

十六、持分產權估價�322



第二編 細說估價



不動產估價技術規則逐條釋義�329



◎參考書目�417